网友困惑：买房不注意看土地证，房产过户或将受阻重重
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时空网友发帖：
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最近不少朋友买房、卖房，我这种不看新闻的小屌丝才发现，我们大南宁7月4日因国家政策改变，开始执行从房产证+土地证变成了不动产登记证时代，也就是说，7月4日之后，房产所有权信息和土地使用权信息都登记在一个本上，不用跑两次了，至今，也实施快1个月了，本来我以为，只是有关部门合并了只能，没什么好说的，但几个朋友的遭遇，让我细思恐极！！！！！
第一个事例：
朋友A是买一手房的，房产证在6月之前已经得了，开发商硬是不去交大土地证备案硬是不提供资料，因此，无法办理小土地证，也无法换为不动产登记证。（如果下面留言超10楼的话我爆该开发商名字给大家听~），去土地部门询问，得到的结果是“该部门‘无权强制’开发商做这个事情”，真令人心寒！为什么无权？我的朋友们都吐血想问，明明是开发商打赖不去国土局备案，导致小土地证不能办理，为什么这个督促责任不是土地管理部门承担呢？2013年开始国家土地部门就已经发飙，说要执行土地证制度，
第二个事例：
朋友B的房产证刚好够5年，又生了二娃，想换大房就要卖掉罗，当时开发商帮统一办理的小业主自己的房产证，但没办理小土地证，当时咨询房产交易中心，称，原来以为不用小土地证也能交易，然后去一查，才知道，原来开发商的大土地证已经被某外地法院查封了2年多了！由于自己当时没注意办理小土地证，搞得现在卖不出！！ 2个小孩读书成了难题！后来小区Q群一问，才知道，大部分人以为，跟房产证一样，开发商帮你统一办，殊不知，小土地证是自己去申办，只是开发商要去拿大证和有关资料备案而已！我的老天~整个小区竟然没几个人知道大土地证已经被扣，自己的房子已经成了“空中楼阁”。
第三个事例：
我一亲戚，刚好想买一个二手房，一手业主跟我这朋友B一样，当时只办理了房产证没办土地证，去查档案比较幸运，大土地证是安全的，没有抵押没有查封，咨询了房产交易部门，部门称，可以进行房产交易过户。
但是，疑问来了，《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证 住宅用地70年期满,如开发商作其他用途，那我们住的房子就是只剩下砖瓦了，没有土地证就说明土地还是在开发商手里，但开发商已经把当初取得土地的成本打进房价里去了，小业主花了钱没得该得的东西吃大亏了。然后是土地证还在开发商手里，开发商还可以抵押给银行要钱！！！！吓得，即使房产交易中心说能过户，最终二手房东能不能办理小土地证呢？这无人回答啊！
我查了很多资料，才发现有新闻报道过——据统计，南宁市目前“小土地证”的申办率尚不足二成（http://bbs.gxsky.com/thread-12233815-1-1.html）
南宁由于“客观原因”，土地是“出让”模式的商品房，在7月4日之前，在不办理小土地证的前提下还是可以交易过户的，福利房、经适房就不得。
那7月4日以后，不动产登记是两证合一，我在想，之前不用商品房搞小土地证，是不是某些部门自己给自己挖坑呢？
反正我搞不懂，细思恐极，求解答？！！？！
➤原帖链接（复制右边链接选择手机浏览器打开即可）→ http://bbs.gxsky.com/thread-13520092-1-1.html
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小探也查阅了2015年10月，媒体对南宁市“小土地证”的报道：
南宁“小土地证”申办率不足二成
据粗略估计，目前南宁市个人住房申办“小土地证”的比例，尚不到20%。2012年前，这一比例更低。当年南宁市出台政策，规定经适房、单位房改房、集资房等福利性、政策性住房，在房产证和“小土地证”不齐备的情况下，不能上市交易。此后，一些政策性、福利性住房的业主才开始主动申办“小土地证”。
或影响业主合法权益
南宁一家房产中介公司的工作人员介绍，他们曾遇到过一名因资金紧张，急于卖掉一套单位房改房的业主。意向购买者对房屋和价格都比较满意，却因没有“小土地证”，在过户时被卡住了。由于业主所在单位已不存在，原单位在多年前也没有为整个地块办理过土地证，甚至连土地边界、权属变更记录等相关材料也找不到了。结果搜集核实相关材料花了很多时间，意向购买者嫌麻烦就放弃了，导致业主资金周转出现问题。
南宁一家律师事务所的周律师介绍，他曾在外地接到过一个案子，是业主没有办理“小土地证”，结果整个小区的“大土地证”被开发商悄悄拿去抵押借款了，他们都还不知道。后来借款的开发商玩“消失”，业主们因此遇到了很多麻烦。
便民措施提高办证效率
据了解，目前没有“小土地证”，受影响最大的就是经适房、集资房等政策性、福利性住房。因为这些房屋的土地性质是划拨或者不完全产权的，业主必须补缴土地出让金，获得“小土地证”后才能交易。如果这类房屋已过了限制交易的年限，业主又准备卖房的，就应及时办理“小土地证”。
普通商品房方面，受客观条件限制，目前南宁市在交易过程中暂不要求业主出示“小土地证”。但业内人士提醒，“两证”齐全才能交易迟早要全面铺开，商品房业主同样不应忽视“小土地证”。而且业主买房时支付的房款，已包含了向开发商购买自己那一部分土地使用权的价款，办了“小土地证”才能体现和保护自己的合法权益。
据介绍，申办“小土地证”补缴的土地出让金数额，是依据政府公布的土地所在区域的基准地价，代入一个公式中来计算的，一般100平方米的房产要补缴几千元到1万元左右。普通商品房一般无需补缴。
✔提示事项
申办“小土地证”办事窗口：锦春路南宁市国土资源局1楼业务大厅。
☞经适房、房改房等申办“小土地证”所需材料：房产证及业主身份证原件。所有业主须亲自到场办理，委托办理须出具经公证的委托书。
☞普通商品房申办“小土地证”所需材料：房产证及业主身份证原件，另需开发商配合出具“大土地证”原件等相关材料。
从2016年7月4日开始，南宁已经不再办理土地证的相关业务了，统一办《不动产权证书》。虽然不办土地证了，但办理不动产证是和土地信息相关的，要是房产所属的土地信息没有解押，也就是土地证仍在抵押状态，就无法办理不动产证，也就无法过户，需要开发商把土地证进行解押，才能办理过户。
据了解，不动产登记全面实施之前颁发的土地证、房产证等各类不动产权证书继续有效，旧证、新证同时具有法律效力，且效力长期不变。只有在权利人申请办理变更登记、转移登记、抵押登记等手续时，原有的证书才会逐渐被《不动产权证书》或《不动产权登记证明》替代。
更多可在南宁市不动产登记官网查询到☞ http://www.nnland.gov.cn:9000/
或关注公众号“南宁市不动产登记”
南宁市不动产登记业务受理点：
园湖路受理点：青秀区园湖北路37号1、3楼
青秀受理点：青秀区滨湖路80号
五象受理点：五象大道南侧669号市政务服务中心
业务咨询电话：0771-5609391
土地证仍在抵押状态，就无法办理不动产证，也就无法过户！
在建工程抵押是什么？
✓在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
相关资料来自360百科到☞http://baike.so.com/doc/5399943-5637504.html
那么我们如何查询到自家小区
或买房的楼盘工程是否被抵押呢？
我们可以在住房局政务网自行查询到相关在建工程抵押信息☞http://www.nnfcj.gov.cn/fcjysjxx/index.jhtml
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。这条规定说明，商品房登记手续是开发商和购房人共同办理的，而非哪一方单独可以办理的。但在实际操作中，开发商获得国有土地使用证和房屋所有权证，即大产权证，是业主办理房产证的前置条件。也就是说，一个房地产项目没有办理好大的国有土地使用证和房屋所有权证之前，购房人是无法办理所购房屋的产权证的。
根据我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房可以进行预售的首要条件是，已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。也就是说，开发商在办理商品房预售许可证时，土地使用权上没有抵押，否则便无法办理预售许可证。没有预售许可证，该商品房就不能进行销售。所以，一般情况下，具有商品房预售许可证的房地产项目的土地都是产权清晰，不存在抵押的。既然享有土地抵押权的银行表示同意开发商销售房屋，应视为其放弃在该土地上抵押权的优先权。
》》》律师建议，购房者在买房时，一定要认真查看开发商是否具备包括《商品房预售许可证》在内的五证，同时去相关部门看项目土地上是否有抵押或者其他债务纠纷。如果土地或者房屋存在纠纷，哪怕再便宜也最好不要购买，以免存在不能办理产权登记证的风险。
四种情况 不能办理“小土地证”：
一是没有领取“大土地证”和大房产证的；二是土地和房屋权属有争议的；三是土地违法行为尚未处理或正在处理的；四是法院查封或其他依法限制土地和房屋权利的。
➤更多相关阅读☞大家说 | 在南宁买卖一套二手房，过户大概需要多少天？
好了，就和大家分享到这里啦~
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